Bra recept på lyckat ROT-bestånd är partning, strategisk partnering, fokus på de boende med framförhållande planering och satsning på energiåtervinning. Med dessa ingredienser har det kommunala bostadsbolaget KBAB och Skanska Sverige med alla underentreprenörer lyckats skapa ett kostnadseffektivt Rot-projekt i bostadsområdet Rud i Karlstad.
Att renovera 622 lägenheter under en femårsperiod och där de boende dessutom får göra vissa tillval för att få en mer personlig prägel på sin bostad kräver god planering och ett samarbete mellan beställaren, entreprenören och underleverantörerna. Detta har man lyckats väldigt bra med i miljonprogrammet Rud i Karlstad.
Enkätförfrågan
– 2009 gick vi ut med en enkätförfrågan till de boende för att få veta vad som var bra och vad som var mindre bra. Vi gjorde en inventering som föll ut i ett åtgärdsprogram. Vi gick in med ett basval där de boende t ex fick välja på tre alternativ av nya köksluckor och bänkskivor, ny golv och väggmatta i badrum. Ville man byta ut väggmattan mot kakel i badrummet, duschvägg, fönsterkarmsbänkar i marmor, balkonginglasning, mot en förhöjd månadskostnad. Cirka 33 procent valde kakel i badrum, berättar Rolf Aleskog projektledare på KBAB.
Månadshyran skulle med dessa förbättringar ligga runt 325 kr per 100 kvm. Renoveringen av hela beståndet beräknas prognosmässigt landa på ca 295 miljoner kr.
– Vi har en strategi sedan 1991 att renovera vårt fastighetsbestånd. Beroende på ålder har renoveringarna varit mer eller mindre omfattande. Hitintills har vi renoverat ca 3000 lägenheter. Med den strategin har vi bra status på fastigheterna. Där emot var bostadsområdet Rud, med ca 20 huskroppar byggda 1969-72 i behov av ROT-förbättrande åtgärder. Då hade vi 1992-93 byggt på med en fjärde våning på elva befintliga huskroppar. Installerade hiss och tilläggsisolerade i fasaden i samband med detta. Dessa bor kvar medan vi nu renoverar underliggande lägenheter, förklarar Rolf Aleskog.
Tillgänglighetsanpassning
Renoveringen består i huvudsak av nya VA-ledningar, nya elledningar och jordfelsbrytare. Som en strategi i att få fler äldre och rörelsehindrade att välja Rud-området har KBAB gjort tillgänglighetsanpassning i de flesta lägenheter med bredare dörrar och en lägenhetstyp har byggts om och försetts med balkong byggt balkong.
För att minska energikostnaderna har luftvärmepumpar installerats vilket gör att man hamnar på endast ca 90 kWh per kvm och år. Långt under BBR-kraven som ligger på ca 130 kWh per kvm och år.
– Varje hus och trapphus i Rud är indelat i block som återkommer. Det har gjort att vi har kunnat göra en tidsplan för in- och utflyttning. Under tiden lägenheten renoveras evakueras de boende till moduler där de får bo 5-8 veckor. Vissa bor i ersättningslägenheter, säger Rolf Aleskog.
I november 2015 ska hela renoveringsprojektet i Rud-området vara slutfört. Magnus Grude, som är projektchef i Skanska Sverige, är imponerad över hur smidigt det är att arbeta med strategisk partnering. Alla underleverantörer är partneringleverantörer vilket innebär att de är upphandlade på samma sätt som Skanska. Det blir lite av en löpande produktion där alla jobbar åt samma håll och hjälps åt där det behövs.
Förbättringsåtgärder
– Första åren gick vi från olika hustyper i olika områden vilket ställer mer krav och där vi stötte på olika problem. I Rud-projektet har det varit annorlunda eftersom husen är lika och därför har vi kunnat jobba mer som en fabrik på löpande med ständiga förbättringsåtgärder i fokus, säger Magnus Grude.
Inför varje etapp har man haft en kickoff med workshop där man diskuterat vad som var bra och mindre bra för att lösa problemen mer effektivt och skapa en levande förbättringskultur. Det har gjort att kostnader har minskats och arbetstiderna har förkortats.
– Alla vet vad de skall göra och vi kan göra mer kompletta inköp till bättre pris. Samarbetet har fungerat fantastiskt bra med kund, kundens kund (hyresgästerna) och även alla våra samarbetspartners. Det är väldigt utmanande och stimulerande att jobba med en kund som är med och driver utvecklingen, tillägger Magnus Grude.
Fakta Bostadsområdet Rud
Vad: Renovering av lägenheter i Karlstad i Gislaved
Byggtid: april 2010 – sommaren 2015
Byggherre: Karlstads Bostads AB
Total- och byggnadsentreprenör: Skanska Sverige AB
Värde: Cirka 287 miljoner kr
Foto: Karlstad Bostad
